Sell家を売る

[売却Q & A]

不動産のご売却には不安がつきものです。ご売却に関するよくある質問に、さまざまな角度からお答えします。

Q1.買い替えを考えています。先に売るべきか、先に買うべきかどちらがいいでしょうか? Q2.家に住みながら、その家を売却することはできますか?
またその場合、買換え先が未完成のまま、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?
Q3.不動産が一番動く時期はいつでしょうか? Q4.賃貸か売却か迷っています。どちらが良いでしょうか? Q5.売却は複数の会社にお願いする方がいいですか? Q6.価格査定は本当に無料ですか?売却を決めないと査定していただけないわけじゃないですよね? Q7.簡易査定と訪問査定に違いはありますか? Q8.売却価格はどうやって決めるのでしょうか?また、一度売却価格を決めたら途中で価格変更はできないのでしょうか? Q9.シーズ不動産販売の売却の強みは? Q10.住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか?急いで売りたいときはどうしたらいいですか? Q11.売却するためにはどんな手続きが必要ですか?その手続きは代理人でも可能ですか? Q12.売却する際には、どんな費用がかかりますか? Q13.売却を途中で中止した場合、どのような費用がかかりますか? Q14.所有しているマンションを賃貸中なのですが、賃貸中でも売却することはできますか? Q15.売却する時にはリフォームをした方がいいですか? Q16.周囲の人に知られずにこっそり売却することはできますか?
Q1
買い替えを考えています。先に売るべきか、先に買うべきかどちらがいいでしょうか?
A1

詳しいご説明はこちらをご覧ください。

買い替えのお客様
簡単に説明させて頂きますと・・・
「先売り」の良い点は、売り急ぐ必要が無いため「先買い」よりも高い価格での売却活動にチャレンジできます。また、新居の購入資金を確定きるので、資金計画が立てやすいです。反面、注意点としてはお住み替え先を見つける時間が限られたり、購入が遅れた場合は仮住まいが必要となります。
「先買い」の良い点は新しいお住まいを納得いくまで探せること。一方、注意点としては売却期間が限られたり、2重払いになる可能性が出てくること。
どちらにしても、売却・購入それぞれのタイミングはとても重要。お客様それぞれの詳しいご状況をお伺いし、どうすればお客様のご希望に添えるのかをご提案させて頂きますので、一度営業担当にご相談頂けたらと思います。
Q2
今の家に住みながら、その家を売却することはできますか?またその場合、買換え先が未完成のまま、
先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?
A2
住みながらの売却ももちろん可能ですし、本来はこれが一般的です。
実際にご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。逆の立場を考えると、空家の方が気を遣うことなく見学できるという意見は増えていますが、購入検討者さんの意見の一つで、人気物件ではこのような事は言ってられません。
買い替え先が未完成のまま売れてしまう場合に関して、買主様に引き渡しをお待ちいただくよう交渉いたします。もし、買主様に引き渡しをお待ちいただけない場合、購入条件がよければ、賃貸等仮住まいなどを検討するという選択肢もございます。
買主様売主様双方ご納得いただける解決策をご提案させていただきますのでお気軽にご相談くださいませ。
Q3
不動産が一番動く時期はいつでしょうか?
A3
賃貸は1月〜3月に1年の取引の半分以上が行われると言われるほど動く時期です。
売買については賃貸ほど明確に動く時期はありませんが、2月〜3月、9月〜11月が比較的よく取引されます。
というのも年末、春休み、年度替わりに引越をお考えの方がお住まい探しをされる時期だからです。実際に問い合わせ数も成約数も他の時期に比べると増えます。ただ、一番動く時期だからといって、その時期に売りに出すのが適正かというと、そうとも言い切れません。
まずは正確なご査定と、地域に詳しい不動産業者から近隣に関する情報を受けることから始め、お客様に合った売却の時期を見つけて頂けたらと思います。
Q4
賃貸か売却か迷っています。どちらが良いでしょうか?
A4
お客様の状況によって様々ですが、賃貸、売却共にそれぞれ良い点や注意の必要な点が存在します。
「賃貸」では、継続的に収入が見込めるのが大きな強みです。一方で賃貸に出したまま、お住まいを購入しようとした際、新居のローンを組むことが出来ない場合があります。また将来いざ売りたいとなった時に借主が退去してくれないといった事が起こりうることに注意する必要があります。
一方、「売却」の場合は、ローンの残債にもよりますが、一定の資金が手に入ります。また賃貸と違い物件を売り渡した後の管理なども不要です。ただ売却したくてもすぐに買い手が見つかるとは限らず、長期化する可能性もあります。
また「賃貸」と「売却」双方を同時に行うこともできます!
いずれにせよ、市場動向や相場、査定額といった物件の事情、ローンの残債や「賃貸」・「売却」の後、お客様がどうしたいのか総合的に検討した上で判断するのが大事!
まずはお気軽にご相談ください!
Q5
売却は複数の会社にお願いする方がいいですか?
A5
基本的には一つの業者に絞ってお任せすることをおすすめしております。
売却を複数の業者に任せると、それぞれの業者がどんなに宣伝を頑張ったとしても、報酬を得られるのは実際に売却をした1社だけ。そのため、1社だけに任せた場合に比べて、売却活動にかける時間や費用が制限される可能性があります。
逆に、1社に任せられた場合、売却戦略等を担当者と密に打ち合わせが出来る事で、早期売却や高額売却の可能性は高まると考えております。
1社に任された場合でも、法律で売却物件情報は全ての業者で共有される(オープンマーケット)仕組みになっているため、どの業者も買主様に紹介することが出来ます。
ただ、もし信頼できる業者が見つからないのであれば、複数の業者に任せるのもありです。その場合は2~3社に絞って任されることをお勧めします。あまり多くの業者に任せると連絡事項など各業者にそれぞれ通知する必要があり、情報管理が煩わしくなります。
Q6
価格査定は本当に無料ですか?売却を決めないと査定していただけないわけじゃないですよね?
A6
もちろん無料です!
「査定」は価格をお伝えするだけでなく、その不動産に合った売り方を提案、アドバイスするのが本来の姿であり、それを聞いて頂いた上で売却するかどうか決めて頂く事になります。
不動産査定には大きく分けて、頂いた基本的な物件情報を元に査定を行う簡易査定と、実際に物件を見させて頂いた上でより正確な査定を行う訪問査定という2種類の査定方法があります。それらの査定によって、周辺の類似した売却事例と該当物件を比較して、およそ3カ月以内に売れると予想される価格を「査定価格」として算出します。
 簡易査定でも訪問査定でも、それに伴う費用は頂きませんので。まずはお気軽にご相談ください!
Q7
簡易査定と訪問査定に違いはありますか?
A7
物件の見学を行うかどうかの違いです。
簡易査定では物件の見学は行わず、あくまで机上査定を行います。物件の基本的な情報(物件の所在地や間取り、築年数、敷地面積など)を元に、周辺の似たような物件の取引事例や現在の市況をふまえた上で、おおよその査定金額を算出します。ですので、数時間~1日程でおおよその査定金額を確認できます。その後、訪問査定を行った際に誤差が生じる可能性はあります。
一方、訪問査定は業者が実際に物件を見学し、建物の状態や、道路と敷地の位置関係、境界の有無など、様々な条件を現地で細かく確認することで、より精度の高い査定価格を算出します。簡易査定に比べるとお時間を頂くことにはなりますが、精度の高い査定金額を算出することが出来ます。
訪問査定の際、特に家の片づけをして頂く必要はございません。
片付けをしなければ査定額が下がる、といった事もございませんので、お気軽にご相談ください!
Q8
売却価格はどうやって決めるのでしょうか?また、一度売却価格を決めたら途中で価格変更はできないのでしょうか?
A8
売却価格は、査定金額を参考にして最終的には客様に決めていただきます。
査定金額は「おおむね3ヶ月で売れるであろう金額」として算出されていますが、お客様の事情次第ではそれよりも少し高く売らなければならない場合もありますし、急いで売らなければならない事情がある場合は安く売りに出す選択をされる事もあります。
ただ最終的に売却価格を決めるのはお客様ですので、信頼できる営業マンにしっかりと相談し、価格を決めるのが良いでしょう。
また売却価格は途中で下げることも、上げることもできます。事情が変わり、早く売却する必要が出てきたり、実際に売却活動を行っていく中で、想定以上に市況が悪いといったことも考えられます。逆に突然資金が必要となった場合などは価格を上げることもできます。(ただ、価格を上げて売却できるケースは稀です。)ですので、状況に合わせて、担当の営業マンと相談して価格を決めていくのが大事です。
Q9
シーズ不動産販売の売却の強みは?
A9

一番は購入希望者が多く集まる事!!詳しくはこちらをご覧ください!

シーズの強み
なぜ購入希望者が多く集まるのか、理由は大きく3つあります!

●リフォーム・建築・買取再販事業を展開しているからこそできる多彩な提案
丁寧なヒアリングを行い、お客様に合った売却プランを提供させて頂くのは勿論のこと、“中古×リフォーム”にも力を入れており、スタッフの中にはホームインスペクション(専門家による住宅診断です!)の有資格者や一級建築士も在籍しています。そのため、売却するにあたりどうすれば物件の価値をより高めることが出来るかどうか、建築・リフォームの観点からもお伝えすることが出来ます!また、買取再販事業も行っておりますので、急ぎの方や売却を周囲に知られたくない方には買取の提案も可能です!

●地域に密着し続けてきたからこそ培われた広告力
ホームページへの物件掲載数は神戸エリアNo1! 他にも、地域密着営業を行ってきたからこそ、神戸エリアで家を買いたい方がたくさん集まります。買いたい人が集まるほど、当然物件は売りやすくなります!

●神戸エリアを知り尽くしているからこそできる販売力 神戸エリアに密着してやってきたからこそ、物件に対する知識やその魅力は勿論の事、神戸エリアに関する知識や魅力を伝えるのも得意です! それらを購入希望者にしっかりとお伝えできるノウハウもございますので、物件の価値を120%購入希望者の方にお伝えすることができます!
Q10
住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか?急いで売りたいときはどうしたらいいですか?
A10
一般的に、ご相談からご成約、お引き渡しまで1ヶ月~6ヶ月程度かかります。
まず、媒介契約を結んでから販売開始まで、広告作成や物件調査など、売却活動の準備に約1週間程。その後、売却活動は、1ヵ月~3ヶ月での売却を目標に行われる事が多いです。
買主様との売買契約後、残金決済までに現金なら早くて1週間程度ですが、購入者のローン審査には約1ヶ月ほどかかります。
ご事情により早く売却したい方は、不動産会社の「買取サービス+買取保証」を利用するという方法もあります。弊社や専門の買取り業者が買主となりますので、買主が見つかるまで売れないということがなく、早く確実に売ることが可能です。ただ、買取価格は通常の売り出し価格より低くなる事が一般的です。状況をよく考えた上でどのように売却するか選択する必要があります。
詳しくはこちらをご覧ください!
売却の選択肢
Q11
売却するためにはどんな手続きが必要ですか?その手続きは代理人でも可能ですか?
A11
手続きはいくつかありますが、簡単なもので、代理人による手続きも可能です。
具体的には、国土交通省が定めている標準媒介契約約款に基づいて、売出し価格・売却活動期間などを記した媒介契約をお客様と業者との間で結びます。
媒介契約の詳しい種類に関してはこちらをご覧ください!  売却の選択肢
また媒介契約とは別に、「物件状況等報告書」と「設備表」を記入して頂く必要があります。これは売主様が把握している物件の状況や、引渡す設備の状態等について記した書類となります。また本人確認手続きをとる必要があります。
これら手続きについては、代理人でも可能です。
ただし、委任状などの書類や本人確認が必要ですので、詳しくは営業マンにご相談ください!
Q12
売却する際には、どんな費用がかかりますか?
A12
仲介手数料や印紙税、浄土所得税など様々な費用が発生します。以下簡単にご説明させていただきます!
詳しくは次をご覧ください。 諸費用について
〇仲介手数料
売却が決まり、成約した場合だけ、その売却額に応じて手数料がかかります。
下記が簡単な仲介手数料の計算式です。
‣ 400万円超の物件       ・・・
「成約価格×3%+6万円+消費税」
‣ 200万超、400万以下の物件  ・・・
「「成約価格×4%+2万円+消費税」
‣ 200万円以下の物件      ・・・
「「成約価格×5%+消費税」

○印紙税
売買契約書に貼付する印紙代が必要になります。

○所得税
譲渡益(物件を取得した時よりも高く売れた時の利益)が出た場合、課税されます。
控除制度等もありますので、お客様の状況に合わせて都度ご説明させて頂きます!

○その他諸費用など
‣ 司法書士費用(住宅ローンの抵当権抹消登記費用や売却手続きにかかる費用)
・・・30,000~50,000円程度です。
‣ 銀行(ローン等)費用・・・ローンを組まれている金融機関により、費用は異なります。
‣ 引っ越し費用

などが、かかります。
物件価格、住宅ローンを借りる金融機関等でも変わりますので、その都度ご説明させていただきます!
Q13
売却を途中で中止した場合、どのような費用がかかりますか?
A13
基本的に、費用は発生しません。
仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しなければお支払いいただく必要はありません。また、基本的に広告費や購入希望者の現地見学等で発生した費用についてもご負担頂く必要はございません。これらも仲介手数料に含まれているからです。
ただ、お客様からの特別な依頼により行った広告等に関しては、例外として請求させていただく場合があります。
詳しくは売却の相談時に気軽にご相談ください!
Q14
所有しているマンションを賃貸中なのですが、賃貸中でも売却することはできますか?
A14
売却することは可能です!
具体的には2つの方法が考えられます。
一つ目は、賃貸借契約はそのままにして、建物の所有権を売る、いわゆるオーナーチェンジといわれるものです。オーナーチェンジの場合は、賃借人に同意して頂く必要もありませんし、投資目的で購入されるので内覧も不要なケースが多いです。
ただ、売却する相手が投資家、資産家に限られるため、どれくらいの利益が想定されるか、資産価値、建物の状態、補修の要不要など、様々な条件を勘案して価格を決める必要があります。

二つ目は賃貸借契約満了時に売却を行う方法です。その場合、引き渡し時には賃借人がいないため特に問題はありませんが、売れるまでの売却活動時に問題があります。
というのも、賃借人には内覧に協力する義務はなく、むしろ知らない人に部屋を見られる抵抗のほうが大きいため、購入希望者の方に内覧して頂くことが出来ない可能性が高いからです。
そのため賃貸借契約書にオーナーの資産処分に協力する旨の条文が入っているか、賃借人に部屋を見せて頂けるかといった確認をとる必要があります。また賃貸借契約の満了が近いのであれば、契約に基づいて借主様に退去して頂く場合もあります。

注意点などもございますので、まずはスタッフまでご相談下さいませ。
Q15
売却する時にはリフォームをした方がいいですか?
A15
一概に良いとは限りません。
確かに、リフォームをすることで、その物件の価値をより高めて、お客様の購買意欲を上げるのもひとつの手だと思います。特に傷み具合の激しい物件であったり、現状のままでは購入を検討されるお客様が少ないという状況でしたら、効果的だと思います。
ただ一言でリフォームといっても、部位やパーツの種類は様々。人それぞれ好みも大きく違います。
そのため、流通性があり、リフォームせずとも売却できる物件であれば、そのまま売却して頂き、買主様に必要に応じてリフォームしていただくのも良いかと思います。
物件によってリフォームの費用対効果は大きく変わりますので、売却の相談時に一緒にご相談いただけたらと思います!
Q16
周囲の人に知られずにこっそり売却することはできますか?
A16
可能です!
売却活動に関しては、インターネット、折込チラシ、ポスティングチラシ、住宅情報誌、オープンハウスの開催等、様々な媒体を使った方法があり、それぞれについて行うかどうか、いつから行うかを、売主様に決めていただくことが可能です。当然、様々な媒体で広告が出来ればそれだけ早期に売却できる可能性は高くなりますが、お客様の事情次第では、売却物件情報を全ての業者と共有し、購入希望者を募集する方法がとれます。
また、買取という方法もあります。売却価格は下がりますが、弊社専門の買い取り業者で物件を買い取る形になりますので、誰にも知られることなくかつスピーディーに売却が出来ます。
買取に関しては、詳しくはこちらをご覧ください! 売却の選択肢

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